总结过去房地产行业十多年的亲历，我觉得房地产投资最大的误区就是把住宅和商业混为一谈，没有意识到住宅和商业根本就是两个完全不同的物种，尽管两者都统称为房地产。其实住宅和商业就像鸟类与恐龙，尽管两者都是同一祖先，但结局却截然不同。

上述误区集中体现在以下三个方面：

一、用评估商业的租金收益率来选择住宅

租金

商业地产的价值非常单纯，那就是未来现金流的折现，不涉及到户口、学位和身心的安全感，因此租金收益率是评估商业地产的最核心指标，所以用租金收益率来选择商业地产是没问题的。

住宅地产的价值非常复合，如果是自住，则根本不涉及到未来现金流的折现，只涉及到户口、学位和身心的安全感，因此单纯用租金收益率来评估住宅地产会非常局限。过去十多年，一线城市的住宅租金收益率一直是偏低的，但反而是一线城市的住宅上涨还更快。

总之，如果用租金收益率来选择投资住宅或商业，我们会贪图商业地产一时的高租金收益率而选择商业，结果就是大错；

如果用租金收益率来选择一二线城市住宅或三四线城市住宅，我们会贪图三四线城市一时的高租金收益率而选择三四线城市，结果就是特错。

说明：上述租金收益率均是以租金除以房产的市场价。

二、用住宅增值的逻辑投资商业

电商

随着通货膨胀的持续，印钞速度的加快，资产价格也会水涨船高，持续升值，这是房地产投资的核心逻辑，本身没有错，但需要区分住宅和商业。

住宅的价格表现完美的契合了上述投资逻辑，住宅不仅水涨船更高，而且增值部分几乎都流入了购房者的口袋。

本来按照住宅的逻辑，商业地产也应该不断增值，至少能赶上通货膨胀的速度，但没有想到的是，随着技术的发展，这十几年商业地产的增值收益几乎全部流入了电商的口袋，而没有流入到投资者的口袋。

公式计算：电商企业的市值 + 快递公司的市值 = 超过10万亿

按照价值守恒原理，电商企业拿走了商业地产超过10万亿的增值，商业地产的投资者自然就空手而归。

本来两大电商巨头（阿里巴巴、京东）已经重创商业地产，现在又多了一个拼多多，短短几年时间市值超过5000亿人民币，这些电商企业股价的不断上涨本质上就是对商业地产的不断抽血。

三、用持有住宅的心态持有商业

躺赢

在财富日益数字化的当下，我们的股票和债券、基金都完全实现数字化了，马上货币也会数字化了，这使得我们所有的资产中，能够看得见、摸着找的就只剩房产了，因此我们认为房产是既安全又省心的资产。

同样，住宅基本是符合我们上述的心态，而且住宅的物业管理费较低，持有成本极低，也不需要运营（甚至不用装修），只需要坐等周边配套设施的完善而升值即可，简单来说，持有住宅的心态就是躺赢；

但商业地产则不符合我们的常规认知，首先商业的物业管理费非常高（尤其是写字楼），而且无论是否出租都需要支付，这导致持有成本偏高；更为重要的是，商业地产极其依赖运营，竞争极其激烈，站着都不一定能赚钱，指望像住宅那样躺着赚钱就更不可能。

以全国知名的深圳海岸城商圈为例：

步行街的一旁是集中产权的海岸城购物中心，不断的改造、升级、换代；

步行街的另一旁是散售个人的小商铺，年久失修，犹如三四线城市的小商场。

总结下来就是三点：

1、住宅和商业根本就是两个截然不同的物种，不能照搬同一个标准和同一个逻辑，否则就会大错特错；

2、此次疫情会再次加速住宅和商业的分化，两者会更加渐行渐远：

住宅地产的进化路线：套房化、多功能化、低密度化；相应总需求会上升；

商业地产的进化路线：公园化、物流化、数据中心化；相应总需求会下降；

3、商业地产的投资建议：商业地产只适合机构投资和运营，个人直接投资商业地产就会费神费力还费钱。

地产住宅的投资建议：刚需（刚改）继续买；投资住宅须慎重；投机住宅就算了。

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